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2010-01-28 工商時報 【蕭美惠】

　哈佛商學院高級講師波曾（Robert Pozen）周三在金融時報撰文表示，加拿大購屋須繳至少2成房價的頭期款、房貸利息不能扣稅，及屋主在房屋被查封後仍須償債，是加國房市穩健的三大主因，值得房市泡沫破滅的美國借鏡。 

　波曾表示，美國房市崩盤之際，加拿大房市卻維持穩持，主要是有3項特徵讓加國房市得以避免急漲急跌的循環。 

　第一，加國銀行業向來要求購屋者至少要支付房價的20％做為頭期款。即使在政府協助中低收入家庭首次購屋的計畫，也要支付相當於房價5％-10％的頭期款。由於涉及大筆現金，加國購屋者會小心翼翼不讓房貸違約。 

　相反的，美國流行房貸不必繳頭期款。即使在信用危機之後，美國政府也保留這項傳統，理由是避免房市進一步下跌。將近一半的美國房貸是由聯邦特許機構承保，這些房貸往往只須繳納房價的3.5％做為頭期款。 

　甚至這麼低的頭期款也很容易迴避。房地產開發商往往設立非營利機構，將頭期款「捐贈」給購屋者。但是，這筆捐贈私底下已被算在房價裏。最近，美國國會提供首度購屋者8,000美元的可退還抵扣額。例如，一戶家庭買了20萬美元的房子，繳納7,000美元頭期款（房價的3.5％），再申請政府承保的房貸19.3萬美元，該家庭在完成購屋後，就可以從國稅局領回8,000美元，即便該家庭一毛錢所得稅都沒有繳。 

　第二，在加拿大發生房貸違約時，屋主在房屋被銀行查封拍賣之後仍須負擔不足款項。假設有位加拿大人買了一戶價值80萬加元的高級公寓，申請64萬加元房貸，後來付不出房貸。假設銀行查封公寓以60萬加元賣掉，該名屋主仍負債4萬加元。 

　反之，美國許多州均免除屋主在房屋被銀行查封拍賣之後的不足款項，尤其是加州、亞利桑那州和內華達州的法律最為保護屋主。想當然，這三州的房貸違約率遠高於全美平均水準。 

　第三，在加拿大，房貸利息無法扣稅。美國不僅主要住宅房貸利息可以扣稅，連渡假住所的房貸利息也可以。美國法律還允許扣繳所謂「房屋淨值」（home equity）貸款的利息。這類貸款通常是二胎，用以實現房屋的長期增值。 

　舉例來說，一戶美國家庭買了一棟50萬美元的房子，揹了47.5萬美元的房貸。過了10年後，房子增值為65萬美元，所以他們就去申請二胎房貸拿到10萬美元現金。屋主通常不會拿這筆10萬美元去修繕房子，通常是拿去買車、渡假或者繳納子女的大學學費。這種房屋淨值貸款是美國個人儲蓄率在2006年跌低到負值的主因之一。單是在那一年，美國人就經由房屋淨值貸款和類似融資取得3,500億美元的現金。 

　這些補貼對於提升美國的住宅自有率確實有助益。美國的住宅自有率於2006年升高到68％。然而，沒有這些政府補貼，加拿大的住宅自有率也在2006年升高到68％。這項比較顯示美國大幅補助購屋只是推升美國房價，而不是大幅促進美國的住宅自有率。