鉅亨網編譯李業德 綜合外電  2011-03-01 18:00:21 

今 (2011) 年期間,美國氣氛低迷的房地產市場,可能終將迎來佳音,或者至少可說,壞消息將不再持續爆發。

無論如何,對目前的屋主和潛在房產投資人們來說,這都是令人欣慰的訊息,自從 2006 年房市泡沫化後,市場間缺乏樂觀消息的程度簡直可稱悲哀。

追蹤 20 個主要城市的 S&P/Case-Shiller 房價綜合指數,12 月期間下滑 1%,是連續第 5 次萎縮。

儘管如此,據一些專家指出,此項指數可能掩蓋了部分樂觀的真正原因,如果他們所言不假,那麼再度進入房市便顯得明智。投資的竅門在於,避免再度引火上身,且注資並不一定得真正購買房屋。

首先綜觀一下,目前經濟谷底反彈逼近的跡象。

根據穆迪分析機構 Moody's Analytics 專家們表示,觀測房屋價格和收入狀況等條件,房市目前處於數十年來最具經濟性的狀態。

在美國內,房屋的價格相當於一般家庭平均 19 個月總工資,是 35 年來的最低水位。儘管各州情況不盡相同,不過美國房價通常相當於家庭 2 年總工資。

在過去 10 年的價格高點,洛杉磯買房價錢相當於 4.5 年的工資,然而目前已降至略高於 2 年工資的水位。民眾負擔能力上升,最終將因此湧入房市進行購買。

這肯定代表著房屋的牛市前景,然而問題在究竟為何時?

投資管理公司 Pimco 董事總經理 Scott Simon 稱:「房屋價格可能在今年觸底。」他表示目前房價可能再往下萎縮 5%,然而減價規模已然不算大。

另一個觸底的跡象,在於投資人已開始買進房屋和公寓,且甚至有部分案件是完全以現金支付。

這和先前泡沫化尖峰時期,投資人借貸鉅款在高點買房,當泡沫化來臨,資產和財富均面臨驟然流失。

以邁阿密為例,去年超過一半的購房案件,是全數以現金進行,相對比較之下,2006 年的現金買房率僅 13%。

這是投資人看好反彈的跡象之一,以現價買房的投資人,希望盡快結束交易,或稱作底部釣魚 (bottom fishing)。他們通常偏好以全現,或相對小額的貸款支付,以加速交易底定。

儘管市場情況轉好,開始踏入房市投資購買似乎是好時機,但 Pimco 的 Simon 警告到:「買在你真正懂的區域。」

目前市場的好消息,是崩盤局面可能告終;然而壞消息則是,2005-06 年間的房市投資輝煌時代,無法很快恢復。Harris Bank 投資長 Jack Ablin 解釋到,復甦可能緩慢,為了抵銷買賣的成本費用,建議計畫持有房屋超過 10 年。

切記借錢買房是危險之舉。如買一棟 10 萬美元的房子,現金支付 2 萬剩餘以貸款付清,房價爾後下跌 2 萬美元後,便將讓你倒蝕老本。除此之外,需記得還有房屋維護和修理方面等潛在成本。

在房市反彈的景況下,不靠買入房屋也可從中獲益。包括相關股票、共同基金或交易所買賣基金等,不但價格門檻低於購買實體房屋,且通常較容易脫手販售。

研究機構 Weiss Research 分析師 Michael Larson 表示,雖然新建房屋顯得供過於求,但建商可能隨著房市回春帶動而獲利。

他表示,與其挑選單一個股,更建議個人投資者選擇擴大投資範圍,持有許多不同的股票。他特別推薦 SPDR S&P 房屋建築商指數基金,追蹤內容為一系列房屋建商股票。

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