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‧信義_蘇啟榮 2009/07/31 09:50

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，此波後金融海嘯時期房市交易放量的表現，主要是受到低利環境、政府優惠房貸、資金回流以及兩岸開放預期效益的推動...

第二季房市在買氣急速回籠之下，房價一改連續三季的下跌趨勢，在不景氣中逆勢反彈。根據最新一季的信義房價指數顯示，2009年第二季台灣地區住宅房價指數為139.52，較前一季大幅上揚近一成，亦較去年同期增長2.7%。目前台灣地區房價指數呈現大幅反彈的走勢，但仍低於去年第一季的歷史高點。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，此波後金融海嘯時期房市交易放量的表現，主要是受到低利環境、政府優惠房貸、資金回流以及兩岸開放預期效益的推動，再加上信心面逐漸擺脫景氣蕭條的恐懼，在第二季形成「錢進房市」的購屋潮。不論是基於立即的自住需求、中期的保值買盤甚至是長期的增值置產，在第二季的資金到位以及購屋信心回升的條件下，同步湧入房市。當然，住宅價格經過去年下半年以來連續三個季度的下跌，也是吸引買方在農曆年後進場購屋的關鍵。

而第二季的價格反彈，明顯是受到交易量急速擴張的影響，以台北市而言，六月份的建物買賣移轉棟數達到7039棟，相較2008年下半年平均每月4千5百棟的規模，呈現跳躍式的增長，也是06年以來的次高紀錄。由於買氣的瞬間湧入，市場一時之間供應不及，造成第二季北市房價相較前一季彈升8.3%。近一步分析成交物件特性，無論是在區位、屋齡或坪數的數據上，交易物件的「質」均較去年同期來得好，只有好的地段及產品才會有買方追價，不像去年總統大選後房地產市場百花齊放般的飆漲。

蘇啟榮表示，今年第二季的交易熱區比較偏重於有特定題材支撐的物件，例如具備景觀、學區或交通優勢的住宅物件，明顯較受消費者的青睞，追價意願也較強。此外，受到海外資金回流置產的影響，高總價住宅的成交比重在第二季也明顯增加，因而拉高北市住宅的平均價格表現。不過排除屋況條件的差異因素之後，北市房價指數仍略低於去年同期。

然而，市中心區住宅交易價格雖有明顯增長，但受到大環境不佳的影響，一般消費者對於房價上漲的接受程度仍然有限，因此外溢效應再度出現，尤其預算有限的首購族群開始沿著交通動線往郊區及北縣移動。以六月份而言，北市中心區的交易量已開始以小幅收斂，但郊區及北縣的買氣仍舊強勁。北市購屋者的外移，主要還是沿著捷運線來搜尋，因此自六月份起，北縣房市的交易表現，以板橋、中永和以及未來有多線捷運經過的新莊表現較佳；也推升北縣房價水準較前一季上揚5.9%並超越去年同期的高點。

此外，本季房價指數升幅最大的台中地區，則是在去年下半年跌深之下而呈現14.2%的明顯反彈。至於高雄地區住宅市場的價格表現，或許受到交易量增幅較為有限的情況下，房價指數較第一季下修4.8%，房價走勢仍持續探底勢；不過類似美術館周邊等優質住宅地段，成交價格表現並不弱，反應高雄中高價位產品擁有較強的買氣支撐。

包括台灣在內的亞洲各國，明顯受到中國大陸刺激內需政策效應的帶動，景氣頹勢多已有止穩的跡象。不過經濟頹勢雖已明顯止穩，但稱不上變好，與金融海嘯前相較仍有一段距離，必須經過一段時間的休養生息，才可能回復至08年上半年以前的景象，特別是在薪資所得及失業率的改善需要較長的時間。

第二季的房價回彈，主要是受到回流及回籠買氣同時湧入的激勵，第三季房價走勢仍須觀察交易量的多寡，尤其在自住型的回籠買氣逐漸告一段落之後，回流資金是否能夠持續接力。再者，大台北地區價格的返回高檔，但一般受薪階層對於房價上揚的耐受程度依舊薄弱，倘若賣方心態急速上揚，買方追價無力，則可能上演去年總統大選後買賣雙方價格認知差距過大而量縮窘況。

【房價指數小檔案】

所謂房價指數，係指為一種房子資產組合的加權平均值，主要用以表示不同時期房地產「實際價值」的變動情形。由於房屋的交易價格會受到房屋的各類特性影響而有所差異，同樣規格與地段的房屋，會因為樓層、方位、屋齡或格局的不同，甚至購屋者的喜好，而產生不同的成交價格。若僅採用平均單價來做為比較或研究的指標，將容易發生「事實失真」的情形。例如在某一時期、某一特定區域，因有較多數的年輕夫妻購買較偏遠、較低單價的房子，造成此一期間該區域的平均房價明顯偏低，但並非代表此一區域的單價下滑。因此，需透過房價指數的轉化，將各筆成交資訊之間的資料差異性，以數值運算的方式予以均化，用以表示該區域房地產「實際價值」的變動。若指數為上揚趨勢，表示該區域房地產的實際價值增加，反之則為減少。