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 2009/05/26 (富達證券 提供)
過去一年的全球信貸緊縮曾令房地產一再被股票市場打成高風險的有毒資產。在未見到實質空置率上升之前，日本、澳洲、中國、香港、台灣及新加坡的諸多房地產股已下跌得七零八落。由於房地產企業處於不時需求大量資本開支的狀態，這使得銀行貸款量與企業(或個別房產擁有者) 的生存具有根本性的必然關連。

但當讀者明白早在金融海嘯前，亞太區房地產市場的供需狀況與諸多房地產企業的負債量這兩大要素都處於相對健康的狀況時，便不難明白為什麼最近區域內的房地產股有必然且明顯的上漲。

首先在市場供需方面，日本、中國、澳洲等主要國家在過去三年都一直維持適量的住宅及商業不動產開發量。香港及台灣的不動產供應量更有愈趨短缺的趨勢。新加坡由於在05至07年存在有住宅及商業不動產開發過度的原因，早在金融海嘯前已面臨未來數年供應上漲的風險。

歸根咎底，供應的多寡將取決於經濟狀況，即個人與企業的收入預期與投資意願。不論未來全球經濟復甦之路在哪，當前亞太區房地產市場有關供過於求的風險遠不及97-98年般嚴重。

另外，在負債方面，97年亞洲金融風暴留下的沉痛教訓造就了今天大多數亞洲房地產企業與個人保持高現金流低負債的習慣。除了台灣、香港及新加坡等，處於低負債的房地產企業也包括在中國一些屬於高增長的住宅開發商和個別的日本大型不動產企業。在這裡唯一例外的是澳洲房地產投資信託(REIT)及部份在日本的小型住宅建造商和投資信託。

投資信託一直給人有穩定租金收入以提供高股息的形象。經這一役，投資信託的配息率及利用借貸作海內外不動產收購的速度及量度將作一定調整。

房地產股票基金的本質是傳統式無槓桿地買入並持有一籃子房地產有關股票以提供投資者均衡的回報來源及風險平衡。數據顯示，我們所選用的行業指數在數年間作出有效的汰弱留強。在淘汰弱公司的同時亦間接淘汰了弱國及弱市場。當然，作為基金經理，我們最重要的任務是選股及明白各國市場週期而作出部署。

數據顯示，投資房地產股票基金的長期回報通常與其所持投資的企業經營成功呈正相關，所以這長期回報往往較直接投資房地產所得的回報較高。

我們的中長期策略是加碼中國及香港。中國除了經濟增長強勁之外，房地產市場亦湧現一批管理完善和經驗豐富的公司。香港方面，在未來數年不動產供應將維持在健康至緊縮之間的水平。長遠來看，香港的房地產市場將受惠於其高度開放的經濟模式及接壤中國這龐大體系的正面影響。

至於區域內其他國家，我們正密切觀察其就業、租賃、經濟發展及房地產企業狀況。除了維持集中持股外，短期我們預期低利率及各國大力的經濟刺激方案將仍然有利於住宅市場的顯著復甦